Након закључавања уништеног британског сектора некретнина, могу ли клаузуле Цовид заштитити купце кућа и продавце?

Након вишемесечног умањивања изгледа за продужење празника на порез на марку за продају имовине до 500,000 фунти, британски канцелар Рисхи Сунак на крају се одлучио за смели нови сет стимулативних мера за британски стамбени сектор у КСНУМКС буџет представљен почетком овог месеца. Поред продужења тромесечног одмора за порез на марку, који је првобитно требало да истиче 31. марта, али сада трчи до краја јуна, након чега су уследила додатна три месеца изузећа од неких продаја како би се обезбедио „несметан прелазак на старо“, канцеларка сада такође издаје хипотеку за стамбене зајмове са депозитом од 5%.

Налази анкете Краљевске институције овлашћених геодета (РИЦС) сугеришу да мере долазе тренутак прерано. Иако је стамбени сектор показао снажне бројеве након укидања мера закључавања прошлог маја, притискајући тржиште на шестогодишња висина, Велика Британија је зајмодавцима осигурала да опоравак неће потрајати ограничавањем приступа хипотекама. Излазећи из првог закључавања, британске банке смањиле су двогодишње и петогодишње хипотекарне уговоре са фиксном стопом на 95% зајма у вредности (ЛТВ) са 105 на само 15 - са запис приложене високе накнаде за отплату.

Као такав, после налет активности у промету некретнина пратио прва два месеца закључавања и затражио Предвиђања опоравка некретнина у другој половини прошле године, а одбацити током прва два месеца 2021. показали су потребу за реалним очекивањима у економији из периода пандемије. РИЦС је пронашао а КСНУМКС% пад у упитима купаца у јануару и додатни (ако је умеренији) пад од 9% у фебруару, с тим што су геодети приметили да мање некретнина иде на тржиште. За разлику од прошлогодишњег оптимизма након закључавања, многи аналитичари на стамбеном тржишту предвидели су да медведа 2021 пре најновијих Сунакових најава - чак и док су агенти за некретнине попут Савиллс-а на нови буџет реаговали свеже Предвиђања нагло растућих цена.

Изнад свега, превелики утицај Сунакових интервенција на нестабилни стамбени сектор указује на важну улогу коју је влада Уједињеног Краљевства имала у ублажавању утицаја пандемије на купце и продавце кућа током протекле године. Та стварност храни позиве за проширену владину акцију, мимо хипотекарних шема и пореских празника, ради стабилизације сектора некретнина и подршке појединцима који покушавају да учествују у њему - посебно у Енглеској, где је јединствена структура трансакција у „ланцу имовине“ многе породице су у тешкој финансијској ситуацији.

Као што је рекла Бетх Рудолф из Уједињеног транспортног удружења ЕуРепортер: „Влада је требало да нареди побољшање процеса пресељења кућа како трансакције не би трајале у просеку 22 недеље. Имају све на дохват руке [регулативом] о имовинским агентима, Правна комисија извештава о закупу и решењима које је развила Група за куповину и продају станова основана за подршку Министарству, али нажалост, изгледа да постоји поверење у одређене делове владе да обавезна регулатива није одговор. Верујемо да је управо то потребно, јер добровољно достављање промена од стране адвоката и агената за некретнине неће ићи довољно близу. “

Једна од најефикаснијих потенцијалних мера за потицање стамбеног тржишта усред непредвидиве здравствене кризе могла би бити „Цовид клаузулакоје препоручују стручњаци за некретнине након што је пандемија пореметила хиљаде трансакција прошле године. С обзиром на то да Цовид-19 излаже основне недостатке система ланца имовине, могу ли такве клаузуле понудити влади први корак на путу ка темељнијим реформама индустрије?

Понављани шокови за купце и продавце умањују потражњу

реклама

Канцеларино лице око првобитног рока до 31. марта за одрицање од царине одражава промену у погледу сопственог виђења Владе на своје одговорности. Иако је првобитна пауза довела до повећања куповине кућа у другој половини 2020. године, породице које су покушавале да купују у првим недељама ове године суочиле су се са оним што је ББЦ позива „Трка за пробијање пореског рока“, јер је пораст потражње вођен владом довео до кашњења међу геодетама, агентима за некретнине и осталим професионалцима за некретнине. Упркос ризику представљао на стотине хиљада трансакција уивица литице', и један интензивна кампања од стране купаца кућа и удружења некретнина да би обезбедили продужење, канцелар је више пута одбио да помера рок пре него што је продужење коначно постало део новог буџета.

Искуство празника са порезом на марку и купаца кућа који су изгубили десетине хиљада фунти ако нису успели да доврше куповину пре истека, одјекнуло је трауматичним искуствима хиљада потенцијалних купаца кућа и продаваца ухваћених у првој брави управо пре мање од годину дана. Као резултат почетне блокаде 2020. године, током које је сектор некретнина присилно затворен заједно са остатком економије, истраживање Буттерфиелд-а показало је три у десет потенцијални купци који су осигурали 'хипотеке у принципу'(МИП) су тепих извукли испод ногу, изгубивши девизни депозит као резултат гашења које је ступило на снагу након размене уговора о становању.

Јединствена природа тржишта некретнина у Енглеској, структурираног на основу „ланаца“ који повезују више трансакција, чини енглеске купце и продавце кућа посебно подложним утицају шокова попут Цовида. Купци који се нађу усред прекинутог ланца, у којем сопствени купац више није у могућности да изврши куповину, немају право да надокнаде депозит који дугују продавцу у даљој трансакцији. Као један хипотекарни посредник објаснио до Пута: „Уговори [депозита] у принципу нису правно обавезујући. Надали бисте се да ће продавци у већини случајева бити наклоњени и ослободити другу страну уговора уз мали или никакав трошак, али по уговору нису дужни да то чине. “

Стандардизација Цовид клаузуле како би се заштитили и купци и продавци

Чак и пре почетка пандемије, узрок један у пет неуспеси у куповини имовине били су прекид ланца. 2017. феномен је коштао власника кућа преко 500 милиона фунти годишње у ненадокнађеним трошковима преноса, процене вредности, посредовања и анкетирања, док продавцима такође оставља имовину коју је било теже продати. Закључавање повезано са Цовид-ом повећало је ове ризике, јер је Буттерфиелд открио да се више од половине испитаних купаца нашло заробљено у средњем ланцу као резултат закључавања. Потпуно четири од десет купаца било је приморано да одустане од куповине након што је њихова понуда прихваћена.

Иако се министри суочавају са позивима да се обрате систему „ланца имовине“, привремена мера може бити да влада Уједињеног Краљевства стандардизује и овласти “Клаузула Цовид-19Развијен је као сарадња између Министарства за становање, заједнице и локалну самоуправу и Групе за куповину и продају кућа. Иако је применљивост таквих клаузула ограничена на одређене околности које су директно повезане са пандемијом, доживљено искуство протекле године показује његов потенцијални благотворни утицај на финансијско и емоционално благостање хиљада потенцијалних купаца куће. И сам сектор је поздравио клаузулу, а Бет Рудолф је то назвала „сјајном идејом која је испоручена врло брзо за подршку индустрији и потрошачима“.

Ова нова клаузула, развијена на основу владиног доприноса, још увек је далеко од обавезне или универзалне у уговорима о некретнинама, постављајући питање да ли би влада требало да предузме напоре да промовише или чак овласти употребу таквих клаузула до краја тренутне кризе . Основни напори као што је Кампања за пружање помоћи за купце и продавце кућа у Великој Британији (ЦЦР-УК), на пример, позивају стамбеног секретара Роберта Јенрицка и владу да продуже „јавна заштита и подршка“На погођене купце и продавце тако што је„ Цовид клаузула “постала законски обавезна и важећа од почетка првог закључавања прошлог марта.

Парламентарна акција да проширити надлежност ових клаузула, или да ретроактивно прошире своју заштиту на хиљаде појединаца на које су већ утицале болне (али неопходне) одлуке о јавном здравству, такође би могле влади да понуде реалнији краткорочни пут до конкретних акција као одговор на криза некретнина - уз враћање поверења јавности у стабилност стамбеног сектора и постављање темеља за ширу реформу током месеци који су пред нама.

Свеједно, лидери индустрије попут Рудолфа упозоравају да ће се пут ка дугорочним реформама проширити далеко даље од пандемије. Међу многим питањима која захтевају регулаторну промену: недостатак мандата за „унапред пружање информација на списку, укључујући закуп, накнаду за закуп и информације о овлашћењима“, одсуство захтева да купци „докажу да могу да приуште имовину путем потврде потврђујући принципијелну одлуку зајмодавца или извор средстава “и да продавци покажу свој однос према имовини„ како би се избегла лажна представљања продавца “и потребу за„ регулисањем имовинских агената и дигитализацијом земљишне књиге, како у погледу апликација и машински читљива дела “.

Ако и када Велика Британија отклони ове регулаторне недостатке, представници индустрије инсистирају на томе да „када се понуда прихвати, стране могу обављати трансакције у вези са трансакцијама знајући да ће све проћи“ - укратко, да ће и купци и продавци уживати ниво сигурности то је јако недостајало тржишту од почетка пандемије.

Поделите овај чланак: