Ограничења страних улагања на индонежанском тржишту стамбених некретнина могу бити ублажена 

Индонезија је близу врха најлепших земаља на свету и предвиђа се да ће престићи Немачку, Јапан и Велику Британију по величини своје економије, обезбеђујући 4. место на глобалном нивоу до средине века.

Бруто домаћи производ (БДП) расте по импресивној стопи од преко 5% годишње, знатно изнад глобалног просека. Чини се да је забрана извоза руде никла, уведена пре три године, била успешна, привлачећи значајне стране инвестиције у земљу и претварајући Индонезију у глобално индустријско чвориште за производњу батерија. Број становника градова такође расте импресивним темпом, подстакнут високим стопама наталитета и текућом урбанизацијом.

Светска банка процењује 780,000 нових формирања домаћинстава годишње до 2045. године, што подстиче дугорочну снажну потражњу за становањем.

На први поглед, дакле, тржиште некретнина у Индонезији је идеално место за улагање.

Према Нумбео-у, бази података о трошковима живота, цене стамбених некретнина су знатно ниже него у другим земљама са упоредивим приходима.

У њему се каже да је просечна цена квадратног метра стамбене имовине у центру града у Индонезији нешто изнад 1,600 долара, што је знатно мање него у Вијетнаму или на Филипинима где је чак 2,800 и 2,500 долара.

Потражња је додатно подстакнута растућим приходима и породицама које се исељавају из кућа испод стандарда у боље новоизграђена места, док се чини да страна понуде достиже плафон својих капацитета пошто је већина главних инвеститора и градитеља у земљи претерана због претеће зрелости и ограниченог простора расти.

реклама

Све у свему, цена изгледа веома атрактивно.

Ипак, цене остају релативно ниске из доброг разлога.

Са само једна од пет индонежанских породица која може да приушти куповину куће на отвореном комерцијалном тржишту и са преко 2% становништва (око 6 милиона) које је заправо бескућно, главни приоритет индонежанске владе је дуго био заштита тржишта од богатих странци који би повисили цене станова, посебно у местима као што су Џакарта или Бали.

До 2015. ниједном страном држављанину није било стварно дозвољено да поседује стамбену имовину у Индонезији; све куповине су обављене преко локалних кандидата.

Национални закони и даље ефективно забрањују странцима потпуно 'слободно' власништво над имовином, ограничавајући њихова права на закуп на максимално 80-100 година без приступа хипотекарном финансирању. Влада је такође одредила минималну цену имовине коју страни инвеститор може да купи, а која се креће од око 65,000 долара за стан на местима као што је Северна Суматра до 325,000 долара за кућу у Џакарти, Балију или деловима Јаве.

То је луксузни сегмент по индонежанским стандардима; све што је јефтиније остављено је за мештане.

Иако су ограничења наизглед успела да одрже цене некретнина приступачнима за Индонежане, она су, заједно са огромном бирократијом и преоптерећеним циљевима развоја инфраструктуре, ограничила профитабилност грађевинског сектора.

Компаније које се боре са растућим дугом нису биле у стању да остваре довољно слободних новчаних токова, што је звонило за аларм који није сличан онима у Кини.

Ово је, између осталог, подстакло историјски корак ка либерализацији страног власништва.

Индонезија је 2021. године укинула захтев да страни купац има дугорочну боравишну дозволу пре него што настави са договором и увела неке даље промене у законима о власништву од користи страним инвеститорима.

Досадашња реформа, међутим, тешко да је резултирала надом у искорак.

Процењује се да је до сада само око 200 страних власника купило стамбену некретнину у Индонезији директно, без номинације, у последњих неколико година, од којих је само око 40 у 2023.

Стручњаци криве кашњења у имплементацији: како се наводи, локалне власти и даље захтевају личне карте становника и да процес регистрације власништва одржавају дугим и замршеним.

Али очекује се да ће се све ово ускоро променити.

Како грађевински сектор чини око 20% раста БДП-а, побољшавајући домаћу потражњу за свиме, од метала, енергије и бетона до услуга, Индонезија нема другог избора осим да додатно отвори своје стамбено тржиште за стране инвеститоре, барем у премиум. сегмент.

Неки спекулишу да ће на крају влада омогућити потпуно слободно власништво и за странце, барем у оквиру ограничених територија, у стилу слободних зона и поједноставити процес регистрације.

Влада такође покушава да привуче добростојеће мигранте.

Недавно је покренула шему виза за „другу кућу“ која даје дозволу за боравак у земљи до 10 година за оне са стабилним приходом и више од око 130,000 долара уштеђевине, „златну визу“ за милионере и разматра започињање 'дигиталног номада' визе за младе професионалце који раде на даљину.

Али чак и тренутно, ограничено власништво над закупом изгледа привлачно.

Према Хоусеарцх.цом, водећа платформа за претрагу некретнина, просечан принос од закупа у неким 'врућим' областима достиже чак 15%.

То значи период отплате од мање од 8 година, а чак и уз скромно повећање цене током трајања закупа, обезбедило би пристојан двоцифрени повраћај инвестиције.

Поделите овај чланак: